Землеустроительная экспертиза

Землеустроительная экспертиза по специальности 27.1

"Исследование объектов землеустройства, в том числе с определением их границ на местности"

Данный вид экспертиз назначается в случаях:

наличие земельных споров, касающихся местоположения границ, например, если собственник земельного участка или объекта капитального строительства не может поставить их на учет в ЕГРН, т.к. происходит наложение на границы, сведения о которых содержатся в ЕГРН – сводятся к определению наличия реестровой ошибки, в некоторых случаях технической ошибки и факта запользованности земли;
раздел совместно нажитого имущества и иные обстоятельства, требующие проведения различных преобразований земельного участка (раздел, выдел), а также определения порядка пользования и установления сервитута;
определение соответствия размещения объектов недвижимости и иных материальных объектов в границах земельного участка законодательству, в частности правилами землепользования и застройки;
совершение мошеннических действий с землей.

Задачи:

определение фактического местоположения границ в какой-либо системе координат, а также конфигурации и площади земельных участков и их частей, территорий, зон, иных объектов недвижимости и материальных объектов, связанных с земной поверхностью, в ходе экспертного осмотра – данная задача выполняется практически всегда, как источник исходных данных большинства исследований;
установление соответствия данных о земельном участке и его частях, территории, зоне, ином объекте недвижимости или материальном объекте, связанных с земной поверхностью, полученных в ходе экспертного осмотра, и документальных данных о нем – для установления характера и величины изменений, произошедших во времени;
установление величины соответствующего «наложения» границ одного земельного участка на границы другого участка с определением площади, конфигурации и месторасположения такого «наложения»;
определение фактического местоположения границ, а также конфигурации и площади земельных участков и их частей, территорий, зон, иных объектов недвижимости и материальных объектов, связанных с земной поверхностью, по документам или иным источникам информации, имеющим отношение к предмету экспертизы – например, в целях определения сложившегося землепользования на пятнадцать и более лет;
определение наличия реестровой (ранее – кадастровой) ошибки и разработка вариантов ее исправления – вариантов установления границ земельных участков;
в дополнении к предыдущей задаче – определение наличия технической ошибки, факта запользованности земли;
определение взаимного расположения объектов недвижимости и иных материальных объектов относительно границ земельных участков, в том числе по отношению к отдельным частям и зонам (например, территориальным зонам, зонам с особыми условиями использования территорий и т.д.);
задачи, связанные с разработкой технически возможных вариантов различных преобразований земельных участков (раздел, выдел), а также определением порядка пользования и установлением сервитута;
определение и закрепление на местности координат поворотных (характерных) точек.

Объекты:

земельные участки, иные объекты недвижимости и материальные объекты, связанные с земной поверхностью, территории и зоны;
документы на исследуемые объекты, к которым относятся:

правоустанавливающие документы на исследуемые земельные участки (например, распоряжения органов государственной власти или постановления органов местного самоуправления, различные виды договоров (договоры об аренде, купле-продаже, дарении, мене, о залоге, ипотеке, сервитуте и пр.), свидетельства о вступлении в наследство);
правоподтверждающие документы на исследуемые земельные участки (например, выписки из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), содержащие сведения о спорном земельном участке, свидетельства о государственной регистрации права);
межевые планы;
кадастровые планы территорий;
ситуационные планы, в том числе представленные как выписки из паспорта территориального бюро технической инвентаризации;
материалы топографических съемок, ортофотопланы местности, данные картографических сервисов в виде спутниковых снимков местности;
материалы межевых и землеустроительных дел, материалы первичной инвентаризации земель, проекты перераспределения и иная документация из государственного фонда данных, полученная в результате проведения землеустройства;
материалы лесоустройства; планово-картографические материалы, имеющиеся в районных органах архитектуры и в местной администрации (в том числе планшеты), документы по территориальному планированию муниципальных образований (схемы территориального планирования муниципальных районов, генеральные планы поселений и городских округов); проекты организации и застройки территории садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения и иные документы, содержащие информацию о границах земельного участка.

Список необходимых документов для конкретной экспертизы индивидуален и зависит от сложности поставленных вопросов. В случае, если представленных на исследование документов будет достаточно, сроки производства экспертизы значительно сократятся.

Представляемые документы должны соответствовать дате, на которую предполагается проведение исследования, отраженной в поставленном вопросе (подразумеваются исследования на текущую дату и ретроспективные). При проведении исследования на несколько дат документы должны быть представлены на все соответствующие даты с целью учета и подтверждения произошедших изменений или их отсутствия.

Типовые вопросы:

Определить фактическое местоположение границ земельного участка с кадастровым номером _______, площадью _______ кв.м, местоположение: _______.
Соответствует ли фактическое местоположение границ земельного участка с кадастровым номером _______, площадью _______ кв.м, местоположение: _______ сведениям, содержащимся в ЕГРН и правоустанавливающих документах? В случае несоответствия установить, каковы величина и характер отклонений.
Определить фактическое месторасположение границ земельного участка, существовавших на местности пятнадцать и более лет, на момент выполнения кадастровых работ согласно межевому плану от _______ г., выполненному кадастровым инженером _______.
Имеется ли реестровая ошибка в межевом плане от _______ г., подготовленном в результате выполнения кадастровых работ, возникшая вследствие ошибки, допущенной кадастровым инженером? В случае выявления реестровой ошибки предложить варианты ее исправления.
Определить, накладываются ли фактические и (или) документальные (кадастровые) границы земельного участка с кадастровым номером _______, площадью _______ кв.м., местоположение: _______ на границы земельного участка с кадастровым номером _______, площадью _______ кв.м., местоположение: _______. Если накладываются, то какова площадь и местоположение "наложения"?
Соответствует ли размещение объектов недвижимости и иных материальных объектов в границах земельного участка законодательству, в частности правилам землепользования и застройки (соответствующего муниципального образования)?
Возможен ли раздел (выдел) земельного участка с кадастровым номером _______, площадью _______ кв.м., местоположение: _______?
Если раздел (выдел) возможен, то предложить варианты раздела (выдела) земельного участка с учетом расположенных на нем зданий, строений, иных обстоятельств _______ (указать при необходимости).
Если раздел (выдел) земельного участка невозможен, то определить варианты порядка пользования земельным участком или установления сервитута.
Определить варианты порядка пользования земельным участком с кадастровым номером _______, площадью _______ кв.м., местоположение: _______ с учетом расположенных на нем зданий, строений, иных обстоятельств _______ (указать при необходимости).

Землеустроительная экспертиза по специальности 27.2

"Исследование объектов землеустройства с целью определения их рыночной и иной стоимости"

Данный вид экспертиз назначается в случаях:

раздел совместно нажитого имущества;
оспаривание кадастровой стоимости земельных участков. В соответствии с Распоряжением Правительства Российской Федерации от 16 ноября 2021 г. № 3214-р судебная землеустроительная экспертиза по определению рыночной стоимости объектов недвижимого имущества и объектов землеустройства в рамках оспаривания или установления их кадастровой стоимости внесена в перечень видов судебных экспертиз, проводимых исключительно государственными судебно-экспертными организациями;
изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд;
конкурсное производство для определения стоимости имущества должника в отношении земельных участков;
совершение мошеннических действий с землей.

Задачи:

определение рыночной стоимости земельного участка на текущую и ретроспективную дату;
определение величины рыночной стоимости прав пользования, в том числе определение размера платы за сервитут;
исследование отчета об оценке земельного участка на предмет его соответствия законодательству Российской Федерации;
определение размера компенсации за увеличение доли в праве собственности при разделе (выделе).

Объекты:

земельный участок, рыночную стоимость которого необходимо определить;
документы на исследуемые объекты, к которым относятся:

правоустанавливающие документы на исследуемые земельные участки (например, распоряжения органов государственной власти или постановления органов местного самоуправления, различные виды договоров (договоры об аренде, купле-продаже, дарении, мене, о залоге, ипотеке, сервитуте и пр.), свидетельства о вступлении в наследство);
правоподтверждающие документы на исследуемые земельные участки (например, выписки из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), содержащие сведения о спорном земельном участке, свидетельства о государственной регистрации права);
отчет об оценке;
иные документы, содержащие графическую, текстовую, а также другие формы информации об объектах исследования, например, сведения о имеющихся коммуникациях, материалы топографических съемок, ГПЗУ, СПОЗУ.

Типовые вопросы:

Какова рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером _______, площадью _______ кв.м, местоположение: _______ по состоянию на _______ г.?
Какова рыночная стоимость права аренды земельного участка с кадастровым номером _______, площадью _______ кв.м, местоположение: _______ по состоянию на _______ г.?
Какова рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером _______, площадью _______ кв.м, местоположение: _______ с учетом существующих ограничений (обременений) и без их учета по состоянию на _______ г.?
Каков рыночный размер ставки арендной платы за пользование земельным участком по состоянию на _______ г.?
Какова расчетная величина соразмерной платы за сервитут по предложенным вариантам организации прохода, проезда?
Соответствует ли отчет об оценке № _______ от _______ г., выполненный оценщиком _______, требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости конкретного объекта оценки, допущены ли нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой рыночной стоимости, в том числе правильно ли определены факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости, допускались ли ошибки при выполнении математических действий, является ли информация, использованная оценщиком, достоверной, достаточной, проверяемой?
Каков размер компенсации за увеличение доли в праве собственности, если раздел (выдел) в идеальных долях невозможен?

Обновлено: 26.04.2024 г.